Sposoby zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości
Czytając moją stronę internetową mogą Państwo zapoznać się z powszechnie używanym pojęciem „bezpieczeństwo obrotu”. Nie chodzi tu wyłącznie o działanie zgodnie z prawem, chociaż jest to najważniejsze w pracy notariusza.
Ważne jest też, aby po wyjściu z kancelarii notarialnej mieć pewność, że ta cena zostanie zapłacona. Istnieje kilka pewnych i bezpiecznych możliwości, tj. zapłata gotówką przy akcie notarialnym, przy czym sposób ten nie w każdym przypadku jest możliwy do zastosowania, o czym mowa w dalszej części niniejszego artykułu, zapłata bezgotówkowa, czyli przelewem bankowym dokonanym elektroniczne podczas pobytu w kancelarii notarialnej albo poprzez skorzystanie z depozytu notarialnego.
Ze względu na obowiązujące przepisy, nie zawsze można rozliczyć cenę sprzedaży nieruchomości, za pomocą gotówki. Wynika to z przepisów prawa ustanowionego celem zwalczania prania brudnych pieniędzy i szarej strefy.
Od dnia 1 stycznia 2024 roku zacznie obowiązywać przepis art. 7b ustawy z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta, z którego wynikać będzie, że konsument jest obowiązany do dokonywania płatności za pośrednictwem rachunku płatniczego, jeżeli jednorazowa wartość transakcji z przedsiębiorcą, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 20.000,- złotych lub równowartość tej kwoty, przy czym transakcje w walutach obcych przelicza się na złote według średniego kursu walut obcych ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień dokonania transakcji. Zmiana ta dotyczyć będzie transakcji konsumenta z przedsiębiorcą.
Aktualnie limit transakcji gotówkowych między przedsiębiorcami wynosi 15.000,- złotych (art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 roku Prawo przedsiębiorców). Od dnia 1 stycznia 2024 roku zostanie zmniejszony do 8.000,- złotych. Jeśli jedną stroną jest konsument, a drugą przedsiębiorca wówczas limit ten nie będzie miał zastosowania.
Powyżej tych limitów trzeba będzie dokonywać płatności bezgotówkowych za pośrednictwem rachunków płatniczych.
Elektroniczny przelew bankowy stanowi w dzisiejszych czasach najczęściej wybierany sposób zapłaty ceny sprzedaży, przy umowie sprzedaży nieruchomości, bowiem jest powszechnie dostępną metodą płatności dla banków na całym świecie. Przelewu bankowego zwykle nie można cofnąć, jest dobrze znaną i zaufaną metodą bezpiecznego przesyłania pieniędzy. Przelewy są przetwarzane dość szybko i stanowią łatwy sposób elektronicznego przesyłania pieniędzy bez konieczności fizycznego obsługiwania gotówki. W zależności od tego czy przelew jest krajowy czy zagraniczny przelewy są obsługiwane za pomocą różnych sieci, tj. Elixir, Expres Elixir, SEPA, SWIFT, SORBNET, co stanowi bezpieczny sposób przesyłania wiadomości pomiędzy bankami. Zamiast bezpośrednio przesyłać środki, sieć wysyła zlecenia płatnicze z banku osoby zlecającej przelew, do banku odbiorcy przelewu.
Elixir stanowi przelew bankowy między rachunkami w polskich bankach i jest rozliczany w PLN.
Expres Elixir to błyskawiczny przelew Elixir, dojdzie do adresata bez czekania na kolejne sesje bankowe.
SEPA dla transakcji w EUR do odbiorcy, mającego konto w banku zagranicznym.
SWIFT dla przelewów zagranicznych w dolarach i innej walucie.
SORBNET to szybki przelew w PLN dla transakcji powyżej 100.000,- złotych.
Jednakże, aby sprawnie dokonać przelewu w kancelarii notarialnej, należy dzień wcześniej znieść limity na rachunku bankowym i sprawdzić procedurę zapłaty większych środków pieniężnych w banku prowadzącym rachunek bankowy. Strony czynności notarialnej wykonujące przelew elektroniczny u notariusza mają pytania kiedy środki pieniężne będą widoczne na rachunku sprzedającego i jak zostanie to zabezpieczone w treści aktu notarialnego?
Banki wymieniają między sobą komunikaty w trzech sesjach rozliczeniowych NBP: porannej sesji rozrachunkowej w godzinach od 10:30 – 11:00, popołudniowej sesji rozrachunkowej w godzinach 14:30 – 15:00, wieczornej sesji rozrachunkowej w godzinach 17:00 – 17:30. W rezultacie standardowe przelanie pieniędzy z banku do banku trwa minimum klika godzin, a jeśli zlecimy przelew w godzinach popołudniowych to zostanie zaksięgowany dopiero następnego dnia. Z tego też względu, pomimo dokonania przelewu elektronicznego w kancelarii notarialnej, taką zapłatę ceny należy zabezpieczyć, wpisując w treści aktu notarialnego – oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c.
Elektroniczny natychmiastowy przelew bankowy dokonany podczas pobytu w kancelarii u notariusza jest pewnym i bezpiecznym sposobem zapłaty ceny, taki sam skutek można osiągnąć, gdy sprzedający założy sobie rachunek bankowy, na potrzeby sprzedaży nieruchomości, w tym samym banku, w którym rachunek bankowy posiada kupujący. Środki pieniężne będą widoczne na rachunku sprzedającego już podczas podpisywania aktu notarialnego.
Obok powyższych sposobów zapłaty istnieje możliwość zapewnienia sobie stu procentowej gwarancji zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości poprzez skorzystanie z depozytu notarialnego.
Zgodnie z treścią art. 108 ustawy prawo o notariacie notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu lub jej następcy prawnemu, papiery wartościowe albo pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.
Depozyt notarialny stanowi najskuteczniejszy sposób zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości. Najkrócej ujmując – kupujący ma obowiązek wpłaty ceny sprzedaży na rachunek depozytowy notariusza, u którego podpisywany jest akt notarialny – sprzedaży nieruchomości, w terminie jednego (1) dnia roboczego, przed podpisaniem aktu notarialnego, a notariusz wypłaca te środki pieniężne na rzecz sprzedającego wskazanego w protokole przyjęcia pieniędzy na przechowanie, po podpisaniu umowy sprzedaży, albo zwraca środki kupującemu, w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży – zgodnie z warunkami spisanymi z kupującym w protokole przyjęcia pieniędzy do depozytu.
Uzyskujemy więc pewność tego, że kupujący ma pieniądze na zapłatę ceny sprzedaży, pewność tego, że sprzedający otrzyma cenę sprzedaży i pewność tego, że kupującemu zostaną zwrócone pieniądze, gdy do umowy nie dojdzie.
Złożenie pieniędzy do depozytu notarialnego jest czynnością notarialną za którą należy zapłacić taksę notarialną, dlatego można tego uniknąć korzystając z innych sposobów dających pewność zapłaty ceny, powyżej wskazanych.
Analiza ta jednak prowadzi do wniosku, że najbezpieczniejszym sposobem zapłaty ceny sprzedaży jest elektroniczny przelew bankowy, dokonany podczas pobytu w kancelarii notarialnej bądź skorzystanie z zalet depozytu notarialnego.