Skutki prawne umowy sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego. Sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Elementami istotnymi każdej umowy sprzedaży są przedmiot i cena.
Wszelkie pozostałe postanowienia mogą być kształtowane w ramach swobody umów przez same strony umowy, byleby nie sprzeciwiały się naturze stosunku prawnego, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 kodeksu cywilnego).
Przedmiot umowy sprzedaży musi być ściśle określony na podstawie księgi wieczystej, a w przypadku nieistnienia księgi wieczystej, na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków. Cena jest drugim przedmiotowo istotnym elementem umowy sprzedaży. Tutaj istotne jest, aby świadczenie jednej strony było odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z powyższego wynika, że w umowie sprzedaży ważne jest, aby cena, jej wysokość, sposób zapłaty i termin zapłaty zostały precyzyjnie zapisane.
Pogląd taki został wyrażony w wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie IX GC 117/17 z dnia 20 lipca 2018 roku, z którego wynika, że jeżeli strony w umowie wzajemnej nie ustalą terminu spełnienia świadczenia wzajemnego, w tym również terminu płatności ceny wówczas znajdzie zastosowanie art. 488 §1 k.c. statuujący zasadę równoczesności spełniania świadczeń wzajemnych.
Dokładne określenie terminu spełnienia świadczenia wzajemnego jest podstawową i ważną zasadą, dającą stronom pewność obrotu prawnego sprzedawaną rzeczą.
Reguła jednoczesności świadczeń uregulowana w art. 488 § 1 k.c. oznacza, że świadczenia z umów wzajemnych mogą być spełnione jednocześnie. Specyfika obrotu bezgotówkowego uniemożliwia spełnienie wzajemnego świadczenia jednocześnie przyjmuje się, że zobowiązanie niepieniężne powinno być spełnione jako pierwsze, a dłużnik świadczenia pieniężnego musi być przygotowany do niezwłocznego spełnienia tego świadczenia, gdy otrzyma świadczenie niepieniężne. W odniesieniu do ceny z umowy sprzedaży przyjmuje się jako zasadę, że roszczenie o jej zapłatę staje się wymagalne z chwilą spełnienia przez sprzedającego świadczenia niepieniężnego, chyba że strony oznaczyły w umowie sprzedaży inny termin jej uiszczenia (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 kwietnia 2019 roku, sygn. akt. V Aga 358/18).
Notariusz sporządzający umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego słyszy od wielu klientów to samo pytanie: „Jakie są skutki prawne umowy sprzedaży, w przypadku niedokonania zapłaty ceny sprzedaży przez kupującego? Oraz czy umowa taka jest nieważna?
Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego nie jest nieważna z powodu braku zapłaty ceny przez kupującego, ponieważ przepis art. 157 kodeksu cywilnego wyłącza zawarcie umowy sprzedaży pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, a wynika to właśnie z konieczności zapewnienia bezpieczeństwa obrotu nieruchomością.
Pewność obrotu prawnego oznacza pewność tego, kto jest właścicielem nieruchomości, w przeciwnym razie ta sama nieruchomość mogłaby mieć równolegle wielu właścicieli, pod warunkami zawieszającymi i zależnych od warunku rozwiązującego. Osoby te mogłyby dalej skutecznie przenosić własność nieruchomości pod warunkiem zapłaty ceny. Powstałby problem zanikania własności, co czyniłoby niestabilność stosunków własnościowych i niepewność obrotu nieruchomością.
W tym stanie prawnym umowa sprzedaży przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a jedynie obowiązki świadczenia wzajemnego stron są doprecyzowane i zabezpieczane w treści umowy sprzedaży.
W związku z tym, dla zabezpieczenia obowiązku zapłaty ceny i wydania nieruchomości strony składają oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4)kodeksu postępowania cywilnego, z którego treści wynika, że tytułem egzekucyjnym jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie.
Złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny, który po nadaniu klauzuli wykonalności przez właściwy sąd stanowi tytuł wykonawczy zastępujący wyrok sądu w sprawie o zapłatę ceny sprzedaży bądź w sprawie o wydanie nieruchomości. Ułatwia dochodzenie wzajemnych wierzytelności, wynikających z umowy sprzedaży, w postępowaniu sądowym, jednakże dalej nie daje stuprocentowej gwarancji zapłaty ceny. W przypadku, gdy kupujący nie posiada majątku, z którego można zaspokoić zapłatę ceny sprzedaży, egzekucja jest bezskuteczna.