ZAHLUNGSMODALITÄTEN DES KAUFPREISES VON IMMOBILIEN
Es ist entscheidend, dass Menschen, die notarielle Dienstleistungen in Anspruch nehmen, ein tiefes Vertrauen in die Sicherheit des Geschäftsverkehrs haben. Dies beinhaltet nicht nur die strikte Einhaltung der Gesetze, sondern auch die Gewissheit, dass die getroffenen Vereinbarungen und Transaktionen geschützt und zuverlässig abgewickelt werden.
Es ist von Bedeutung, dass dieser Betrag beim Verlassen des Notariats entrichtet wird. Es existieren verschiedene sichere Zahlungsmethoden, darunter die Barzahlung während der notariellen Beurkundung (obwohl diese Methode nicht in jedem Fall anwendbar ist, wie später in diesem Artikel erläutert wird), die bargeldlose Zahlung, durch elektronische Überweisung während des Aufenthalts im Notariat oder die Nutzung des Notariatsdepots.
Aufgrund der geltenden Rechtsvorschriften ist es nicht immer möglich, den Verkaufspreis einer Immobilie in bar zu begleichen. Dies ergibt sich aus den Gesetzen zur Bekämpfung der Geldwäsche und des Schwarzmarkts.
Ab dem 1. Januar 2024 tritt die Bestimmung des Artikels 7b des Gesetzes über die Rechte der Verbraucher vom 30. Mai 2014 in Kraft. Gemäß dieser Bestimmung ist ein Verbraucher verpflichtet, Zahlungen über ein Zahlungskonto zu leisten, wenn der Einzelwert einer Transaktion mit einem Unternehmer, unabhängig von der Anzahl der daraus resultierenden Zahlungen, 20.000 PLN oder den Gegenwert dieses Betrags übersteigt. Bei Transaktionen in Fremdwährungen erfolgt die Umrechnung zu dem von der Polnischen Nationalbank am letzten Arbeitstag vor dem Tag der Transaktion bekannt gegebenen durchschnittlichen Wechselkurs für Fremdwährungen in PLN. Diese Änderung gilt für Geschäfte zwischen Verbrauchern und Unternehmern.
Derzeit liegt die Grenze für Bargeldtransaktionen zwischen Unternehmern bei 15.000 PLN (Artikel 19 des Gesetzes vom 6. März 2018 über die Unternehmer). Ab dem 1. Januar 2024 wird diese Grenze auf 8.000 PLN herabgesetzt. Beachten Sie, dass diese Grenze nicht gilt, wenn eine Partei ein Verbraucher ist und die andere ein Unternehmer ist.
Im Falle einer Überschreitung dieser Grenzen sind bargeldlose Zahlungen über Zahlungskonten erforderlich.
Die elektronische Banküberweisung hat sich als die bevorzugte Methode für die Zahlung von Immobilienkaufpreisen etabliert. Sie ist weltweit in Banken weit verbreitet und genießt einen Ruf als sichere und zuverlässige Zahlungsmethode. Banküberweisungen sind in der Regel irreversibel und bieten eine bequeme Möglichkeit, Geld sicher zu überweisen, ohne physisch mit Bargeld umgehen zu müssen. Inlands- und Auslandsüberweisungen werden über verschiedene Netzwerke abgewickelt, darunter Elixir, Express Elixir, SEPA, SWIFT und SORBNET. Diese Netzwerke stellen einen sicheren Nachrichtenaustausch zwischen den beteiligten Banken sicher, indem sie Zahlungsaufträge von der Bank des Absenders an die Bank des Empfängers senden, anstatt Geldbeträge direkt zu überweisen.
Elixir ist eine Banküberweisung zwischen Konten bei polnischen Banken und wird in PLN abgerechnet.
Express Elixir ist eine sofortige Elixir-Überweisung, die den Empfänger erreicht, ohne dass er auf weitere Bankgeschäfte warten muss.
SEPA wird für Transaktionen in Euro an einen Empfänger mit einem Bankkonto in einer ausländischen Bank genutzt.
SWIFT kommt bei Auslandsüberweisungen in Dollar und anderen Währungen zum Einsatz.
SORBNET bietet eine schnelle Überweisung in PLN für Geldgeschäfte über 100.000 PLN.
Um eine reibungslose Überweisung beim Notar sicherzustellen, sollten die Kontolimits am Vortag aufgehoben und das Verfahren für die Überweisung größerer Beträge im Vorfeld mit der kontoführenden Bank abgeklärt werden. Die Parteien einer notariellen Handlung, die eine elektronische Überweisung beim Notar durchführen, haben möglicherweise Fragen dazu, wann die Geldmittel auf dem Konto des Verkäufers sichtbar sind und wie dies in der notariellen Urkunde abgesichert wird.
Die Banken tauschen untereinander Nachrichten in drei Abwicklungssitzungen der Polnischen Nationalbank aus: die Abwicklungssitzung am Vormittag von 10.30 Uhr bis 11.00 Uhr, die Abwicklungssitzung am Nachmittag von 14.30 Uhr bis 15.00 Uhr und die Abwicklungssitzung am Abend von 17.00 Uhr bis 17.30 Uhr. Daher dauert eine Standardüberweisung von Bank zu Bank mindestens mehrere Stunden, und wenn Sie eine Überweisung am Nachmittag in Auftrag geben, wird sie erst am nächsten Tag gutgeschrieben. Aus diesem Grund sollte die Zahlung des Kaufpreises trotz einer elektronischen Überweisung beim Notar durch eine schriftliche Erklärung in der notariellen Urkunde, nämlich die Unterwerfungserklärung des Käufers gemäß Art. 777 der Zivilprozessordnung, abgesichert werden.
Eine elektronische Sofortüberweisung, die im Notariat durchgeführt wird, ist eine sichere Methode, um den Kaufpreis zu zahlen. Ein vergleichbarer Effekt kann erzielt werden, wenn der Verkäufer ein Bankkonto für den Verkauf der Immobilie bei derselben Bank einrichtet, bei der auch der Käufer ein Bankkonto hat. In diesem Fall wird das Geld bereits bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde auf dem Konto des Verkäufers sichtbar sein.
Zusätzlich zu den bereits genannten Zahlungsmodalitäten besteht die Möglichkeit, eine 100-prozentige Garantie für die Zahlung des Verkaufspreises der Immobilie durch des Notariatsdepots.
Gemäß Artikel 108 des Notariatsgesetzes ist der Notar befugt, im Zusammenhang mit einer in seinem Notariat durchgeführten Handlung Wertpapiere oder Geld in polnischer oder ausländischer Währung zur Verwahrung entgegenzunehmen, um sie der bei der Hinterlegung angegebenen Person oder deren Rechtsnachfolger zu übergeben. Zur Dokumentation dieser Handlungen führt der Notar ein spezielles Bankkonto. Bei der Entgegennahme der Einlage erstellt der Notar ein Protokoll, in dem er das Datum der Entgegennahme der Einlage vermerkt, die Identität des Einlegers, das Datum der Freigabe und den Namen, Vornamen und Wohnort der Person, die die Einlage entgegennimmt, feststellt. Die Freigabe der hinterlegten Sachen erfolgt gegen eine Quittung.
Die notarielle Hinterlegung stellt die effektivste Form der Bezahlung des Kaufpreises einer Immobilie dar. In Kürze bedeutet dies, dass der Käufer verpflichtet ist, den Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars zu hinterlegen, bei dem die notarielle Urkunde für den Immobilienverkauf unterzeichnet wird. Dies sollte innerhalb eines (1) Arbeitstages vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde geschehen. Der Notar leitet nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Gelder an den im Protokoll über die Annahme des Geldes zur Verwahrung angegebenen Verkäufer weiter oder gibt die Gelder an den Käufer zurück, falls der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Dies erfolgt gemäß den im Protokoll festgelegten Bedingungen.
Durch die notarielle Hinterlegung erhält man Gewissheit darüber, dass der Käufer den Kaufpreis bereitstellt, der Verkäufer den Kaufpreis erhält und der Käufer eine Rückerstattung erhält, wenn der Vertrag nicht zustande kommt.
Da die notarielle Hinterlegung eine notarielle Handlung ist, für die Notargebühren anfallen, können alternative Methoden in Betracht gezogen werden, die trotzdem die Sicherheit der Zahlung des Preises bieten.
Die Analyse legt jedoch nahe, dass die sicherste Methode die elektronische Banküberweisung ist, die im Notariat durchgeführt wird, oder die Nutzung der Vorteile der notariellen Hinterlegung.