RECHTSFOLGEN EINES GRUNDSTÜCKSKAUFVERTRAGS
Der Kaufvertrag für eine Immobilie wird durch eine notarielle Urkundeformalisiert. In diesem Vertrag verpflichtet sich der Verkäufer dazu, das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen und das Objekt an diesen zu übergeben. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie zu übernehmen und den vereinbarten Preis an den Verkäufer zu zahlen. Die zentralen Elemente eines jeden Kaufvertrags sind somit das spezifizierte Objekt und der vereinbarte Preis.
Es steht den Vertragsparteien frei, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit alle anderen Bestimmungen selbst zu gestalten. Dabei dürfen diese Bestimmungen jedoch nicht im Widerspruch zur Natur des Rechtsverhältnisses, den gesetzlichen Vorschriften oder den Prinzipien des gesellschaftlichen Zusammenlebens stehen (vgl. Art. 3531 des Zivilgesetzbuches).
Im Kaufvertrag muss der Gegenstand des Geschäfts genau definiert sein, basierend auf Informationen aus dem Grundbuch oder, falls kein Grundbuch vorhanden ist, auf Daten aus dem Grund- und Gebäuderegister. Das zweite zentrale Element des Vertrags ist der Preis. Hierbei ist von Bedeutung, dass die Leistung einer Partei dem Gegenwert der anderen Partei entspricht. Daher ist es in einem Kaufvertrag entscheidend, den Preis, seine Höhe, die Zahlungsmodalitäten und den Zahlungstermin genau festzulegen.
Dieser Standpunkt wurde durch das Urteil des Bezirksgerichts in Lublin (IX GC 117/17) vom 20. Juli 2018 unterstützt. Das Urteil stellt heraus, dass, wenn die Vertragsparteien in einem gegenseitigen Vertrag keine Frist für die Erfüllung ihrer jeweiligen Leistungen, einschließlich der Zahlungsfrist für den Preis, festlegen, dann findet Art. 488 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung. Dieser Artikel legt den Grundsatz der gleichzeitigen Erfüllung beider Parteien fest.
Die genaue Festlegung des Termins für die Erfüllung der gegenseitigen Leistungen ist ein grundlegendes und wichtiges Prinzip, das den Vertragsparteien Sicherheit im Rechtsverkehr mit dem verkauften Objekt bietet.
Die Regel der Gleichzeitigkeit der Leistungen gemäß Art. 488 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bedeutet, dass die Leistungen aus gegenseitigen Verträgen grundsätzlich gleichzeitig erfüllt werden können. Angesichts der Besonderheiten des bargeldlosen Zahlungsverkehrs, der die gleichzeitige Erfüllung der gegenseitigen Leistungen erschwert, wird angenommen, dass die Sachleistung zuerst erbracht werden muss. Der Schuldner der Geldleistung muss bereit sein, diese sofort zu erfüllen, wenn er die Sachleistung erhalten hat. Hinsichtlich des Preises aus einem Kaufvertrag wird normalerweise angenommen, dass der Anspruch auf Zahlung mit der Erfüllung der Sachleistung durch den Verkäufer fällig wird, es sei denn, die Parteien haben im Kaufvertrag einen anderen Zeitpunkt für die Zahlung vereinbart (Urteil des Berufungsgerichts in Katowice vom 10. April 2019, Az. V Aga 358/18).
Der Notar, der einen Kaufvertrag in Form einer notariellen Urkunde verfasst, hört von vielen Kunden die gleiche Frage: "Welche Rechtsfolgen hat ein Kaufvertrag, wenn der Käufer die Zahlung des Kaufpreises nicht vornimmt? Und ist ein solcher Vertrag dann ungültig?
Ein in Form einer notariellen Urkunde geschlossener Vertrag über den Immobilienverkauf wird nicht aufgrund der Nichtzahlung des Preises durch den Käufer ungültig. Dies liegt daran, dass Art. 157 des Zivilgesetzbuches den Abschluss eines Kaufvertrags unter einer Bedingung oder mit Fristvorbehalt ausschließt, um die Sicherheit im Immobilienverkehr zu gewährleisten.
Die Sicherheit des Rechtsverkehrs bedeutet, dass es notwendig ist, Gewissheit darüber zu haben, wer der Eigentümer der Immobilie ist. Andernfalls könnten dieselben Immobilien unter aufschiebenden Bedingungen und in Abhängigkeit von einer auflösenden Bedingung mehrere Eigentümer gleichzeitig haben. Diese Personen könnten das Eigentum an der Immobilie vorbehaltlich der Zahlung des Preises weiterhin wirksam übertragen. Dies würde zu Problemen führen, wie dem Verschwinden des Eigentums, was die Eigentumsverhältnisse instabil und den Immobilienhandel unsicher machen würde.
In dieser Rechtslage geht das Eigentum an der Immobilie durch den Kaufvertrag auf den Käufer über, und nur die Pflichten zu Gegenleistungen der Parteien werden im Wortlaut des Kaufvertrags klargestellt und gesichert.
Um die Verpflichtungen zur Zahlung des Preises und zur Übergabe der Immobilie zu sichern, geben die Parteien eine Erklärung über Vollstreckungsunterwerfung gemäß Art. 777 § 1 Nr. 4 der Zivilprozessordnung ab. Diese Erklärung besagt, dass es sich bei dem Vollstreckungstitel um eine notarielle Urkunde handelt, in der sich der Schuldner der Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Die Urkunde enthält die Verpflichtung zur Zahlung des Geldbetrags oder zur Übergabe von in der Urkunde bezifferten, nach Arten bezeichneten Sachen oder zur Übergabe von einzeln bezeichneten Sachen, wenn in der Urkunde der Zeitpunkt der Erfüllung der Verpflichtung oder das Ereignis, von dem die Erfüllung abhängt, angegeben ist.
Die in Form einer notariellen Urkunde abgegebene Erklärung über Zwangsvollstreckungsunterwerfung stellt einen Vollstreckungstitel dar. Nach Erteilung einer Vollstreckungsklausel durch ein zuständiges Gericht kann sie einen Vollstreckungstitel ersetzen, beispielsweise in einem Verfahren auf Zahlung des Kaufpreises oder auf Herausgabe der Immobilie. Die Erklärung erleichtert die Geltendmachung der gegenseitigen Forderungen aus dem Kaufvertrag, bietet jedoch keine hundertprozentige Garantie für die Zahlung des Kaufpreises. Wenn der Käufer über keine finanziellen Mittel verfügt, um den Kaufpreis zu begleichen, bleibt die Vollstreckung wirkungslos.