Czynności notarialne

W celu dokładnego przygotowania czynności notarialnych wszelkich porad prawnych i konsultacji notariusz Edyta Malinowska udziela indywidualnie i bezpłatnie.

Przeprowadza czynności notarialne w pełnym zakresie wyznaczonym obowiązującymi przepisami prawa, na Państwa zlecenie sporządza akty notarialne, w przypadku gdy forma taka zastrzeżona jest przepisami prawa lub gdy strony sobie tego życzą, w szczególności:

stanowi pojęcie zbiorcze dla różnych czynności notarialnych, są nimi w szczególności:

  • umowy sprzedaży,
  • umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, w przypadku nowo powstałej rzeczy,
  • umowy zamiany,
  • umowy o dział spadku, zniesienie współwłasności, podział majątku wspólnego,
  • umowy o dożywocie,
  • umowy darowizny,

Formy aktu notarialnego wymagają umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości i umowy przenoszące własność nieruchomości, najczęściej ich przedmiotem są:

  • niezabudowane działki gruntu,
  • nieruchomości zabudowane budynkami,
  • lokale stanowiące odrębne nieruchomości,
  • prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej działki gruntu,
  • prawo użytkowania wieczystego działki gruntu i budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności,
  • spółdzielcze własnościowe prawa do lokali,

przedsiębiorstwo w znaczeniu kodeksu cywilnego (art. 551 kodeksy cywilnego), jest to kompleks składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

Czynność prawna, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo w tym znaczeniu obejmuje więc wszystko, co wchodzi w jego skład. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa umieszczona jest także w ustawach podatkowych. Zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Przedsiębiorstwo to musi być niezależne i samodzielnie realizujące zadania w chwili zbywania. Zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania powinno być dokonane w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Jednakże, gdy w skład przedsiębiorstwa wchodzą nieruchomości, jego zbycie musi mieć formę aktu notarialnego.

Notariusz poświadcza:

  1. własnoręczność podpisu,
  2. zgodność odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem.
  3. datę okazania dokumentu,
  4. pozostawanie osoby przy życiu lub w określonym miejscu.

Poświadczenie powinno zawierać datę i oznaczenie miejsca jego sporządzenia, na żądanie również godzinę dokonania czynności, oznaczenie kancelarii, podpis notariusza i jego pieczęć.

Notariusz może dokonywać poświadczeń elektronicznych zgodności odpisu, wyciągu lub kopii z okazanym dokumentem za pomocą bezpiecznego podpisu elektronicznego.

Notariusz może poświadczyć dokumenty papierowe, a także mające postać dźwiękową, wizualną lub audiowizualną.

Minister Sprawiedliwości Rozporządzeniem z dnia 5 września 2016 roku w sprawie formatów, w jakich odpisy pism, dokumentów i pełnomocnictw mogą być poświadczone elektronicznie określił podstawowe formaty w jakich mogą być poświadczone elektronicznie dokumenty: 1/ PDF – jeżeli pismo, dokument lub pełnomocnictwo mają postać papierową albo gdy z przyczyn technicznych nie jest możliwe sporządzenie poświadczenia mającego postać elektroniczną w formacie XML; 2/ XML – jeżeli pismo, dokument lub pełnomocnictwo mają postać elektroniczną.

Prowadzić działalność gospodarczą można w wielu formach prawnych, jednoosobowo jako przedsiębiorca, ale także w formie spółek, tj. spółki cywilnej, spółek prawa handlowego – spółki jawnej, partnerskiej, komandytowej, komandytowo-akcyjnej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, prostej spółki akcyjnej. Notariusz Edyta Malinowska sporządza umowy spółek, protokoły Zgromadzeń Wspólników, protokoły z Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, dokonuje zmiany umowy spółek bądź statutu, podejmuje też czynności związane z podziałem, połączeniem spółek, dotyczące likwidacji spółki, zbycia udziałów w kapitale zakładowym spółki.

 

dla uzyskania sukcesji praw i obowiązków przysługujących jednoosobowemu przedsiębiorcy przez tworzoną przez niego spółkę kapitałową (spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółkę akcyjną) konieczne jest przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę w trybie art. 5841 k.s.h. – art. 58413 k.s.h.  W tym trybie spółka przekształcona pozostaje podmiotem w szczególności zezwoleń, koncesji oraz ulg, które zostały przyznane przedsiębiorcy przed jego przekształceniem.

Procedura ta jest skomplikowana i wymagająca zachowania pewnej kolejności, dlatego notariusz Edyta Malinowska zgodnie z w/w przepisami sporządza i wymaga sporządzenia przez innych specjalistów (biegłych rewidentów, księgowych firmy) dokumentów, które następnie podlegają ujawnieniu w Rejestrze Przedsiębiorców. Zgodnie z treścią art. 5841 k.s.h. przedsiębiorca przekształcany staje się spółką przekształconą z chwilą wpisu do rejestru (dzień przekształcenia).

Wobec powyższego notariusz Edyta Malinowska sporządza następujące dokumenty:

  • plan przekształcenia przedsiębiorcy z załącznikami oraz opinią biegłego  rewidenta,
  • oświadczenie o przekształceniu przedsiębiorcy,
  • powołanie członków organów spółki przekształconej,
  • zawarcie umowy spółki albo statutu spółki przekształconej.

       

Służebności osobiste, służebności gruntowe, służebności przesyłu stanowią prawa rzeczowe na rzeczy cudzej, należącej do osoby trzeciej, tj. uprawnionemu przysługują do rzeczy niebędącej jego własnością określone uprawnienia. Ograniczone prawa rzeczowe są jawne co jest gwarancją i warunkiem ich ochrony, zasadę jawności realizujemy poprzez wpis do księgi wieczystej w przypadku nieruchomości i rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych czyli domniemania, że prawo wpisane do księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a wykreślone nie istnieje.

Pełnomocnictwo może być ogólne, rodzajowe oraz do poszczególnej czynności prawnej. Nie istnieją jednak pełnomocnictwa do wszelkich czynności prawnych, ze względu na skutki udzielenia pełnomocnictwa, pełnomocnictwo do wszelkich czynności stanowiłoby duże ryzyko dla mocodawcy i bezpieczeństwa obrotu.

Pełnomocnictwo ogólne umocowuje do czynności zwykłego zarządu, czyli czynności bieżących i typowych.

Pełnomocnictwo rodzajowe dotyczy danego rodzaju czynności prawnych, nie musi dokładnie określać przedmiotu czynności. Zgodnie z przepisami do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Pełnomocnictwo do poszczególnej czynności prawnej, czyli szczególne może dotyczyć konkretnej czynności z zakresu czynności zwykłego zarządu bądź przekraczających zwykły zarząd. Udzielając takiego pełnomocnictwa należy określić typ czynności prawnej i przedmiot.

Prokura jest pełnomocnictwem udzielonym przez przedsiębiorcę podlegającego obowiązkowi wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej albo do Krajowego Rejestru Sądowego, obejmuje umocowanie do czynności sądowych i pozasądowych, jakie są związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa. Prokura powinna być udzielona na piśmie pod rygorem nieważności.

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, zatem notariusz Edyta Malinowska sporządza pełnomocnictwo w odpowiedniej formie w zależności od wymaganej formy czynności prawnej, która ma być dokonana w imieniu mocodawcy.

Testament jest czynnością prawną, którą można dokonać rozrządzenia swoim majątkiem na wypadek śmierci. Można w ten sposób, ustanowić spadkobiercę, ustanowić zapis lub polecenie, wydziedziczenie, a nawet wykluczyć niektórych potencjalnych spadkobierców ustawowych od dziedziczenia ustawowego bez równoczesnego ustanowienia spadkobiercą innych osób. Skuteczność testamentu zależy od śmierci osoby, która ten testament sporządziła, dlatego za życia testator może odwołać cały testament, jak i jego poszczególne postanowienia.

W przypadku braku testamentu, następuje dziedziczenie ustawowe i zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego. Niesporządzenie testamentu lub testament nieważny skutkuje dziedziczeniem ustawowym, co niejednokrotnie może być niezgodne z wolą spadkodawcy.

Najważniejsze przy sporządzaniu testamentu jest posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnej, a także że testament może sporządzić jedynie testator, niemożliwe jest sporządzenie testamentu przez pełnomocnika. Wobec powyższego osoba niemająca pełnej zdolności do czynności prawnych nie może w ogóle sporządzić żadnego testamentu, a sporządzony będzie nieważny.

Testament musi być sporządzony w formie szczególnej, oświadczenie woli testatora musi być sporządzone w sposób określony przez ustawę, ponieważ wywołuje skutki po śmierci testatora i oświadczenie woli spadkodawcy powinno być tak utrwalone, aby jego treść mogła być poznana przez inne osoby po śmierci spadkodawcy.

Ustawodawca wprowadził testamenty zwykłe i testamenty szczególne. Najczęściej spotykanymi testamentami są testamenty zwykłe – własnoręczny, bądź sporządzony w formie aktu notarialnego. Ze względu na to, że testament notarialny jest sporządzany przez notariusza stanowi on najbezpieczniejszą formę dla testatora i gwarantuje dziedziczenie zgodnie z wolą spadkodawcy.

Informacje dotyczące Notarialnego Rejestru Testamentów znajdują się na stronie https://rejestry-notarialne.pl/. Notarialny Rejestr Testamentów NORT ma charakter poszukiwawczy, pomaga zabezpieczyć istnienie testamentu, ułatwia spadkobiercy znalezienie tego dokumentu. Wpis jest dobrowolny i bezpłatny.

Rejestr jest prowadzony w celu zapewnienia, że sporządzony testament nie zaginie, a wola testatora zostanie zrealizowana. Rejestr Testamentów nie zawiera treści testamentu.

Przeszukiwanie Rejestru Testamentów u notariusza jest możliwe wyłącznie po śmierci testatora okazując notariuszowi odpis aktu zgonu testatora. Informację tą może uzyskać każdy, jednakże ujawnienie treści testamentu wymaga wykazania interesu prawnego na ogólnych zasadach prawa spadkowego. Notariusz spisuje protokół z poszukiwania informacji w Notarialnym Rejestrze Testamentów.

Powołanie zarządcy sukcesyjnego po śmierci przedsiębiorcy wymaga udziału notariusza, który podejmuje czynności prowadzące do ustanowienia zarządcy sukcesyjnego przedsiębiorstwem osoby fizycznej. Zarządca może działać po wpisie zarządcy sukcesyjnego do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wpisu zarządcy dokonuje notariusz.

Zarząd sukcesyjny dotyczy jednoosobowych przedsiębiorców. Za życia przedsiębiorca może samodzielnie powołać zarządcę sukcesyjnego, po śmierci czynności te podejmuje notariusz. Powołanie zarządcy sukcesyjnego powoduje, że śmierć przedsiębiorcy nie paraliżuje całego przedsiębiorstwa. Rolą zarządcy sukcesyjnego jest prowadzenie firmy, zarządca sukcesyjny działa w imieniu własnym i na rzecz właściciela przedsiębiorstwa w spadku. Zarząd sukcesyjny może trwać 2 lata, następnie spadkobiercy muszą zdecydować czy chcą tą działalność gospodarczą kontynuować na własny rachunek.

Notariusz Edyta Malinowska sporządza:

  • protokół powołania zarządcy sukcesyjnego,
  • oświadczenie zgodę na pełnienie funkcji zarządcy sukcesyjnego,
  • akt powołania zarządcy sukcesyjnego,
  • dokonuje wpisu zarządcy sukcesyjnego do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.

Umowy te zostały ustawowo uregulowane zostały w art. 29 – 34 ustawy 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa jest zawierana na czas określony. Z treści art. 30 ust. 1 w/w ustawy wynika, że wystarczającą formą tej umowy jest forma pisemna pod rygorem nieważności. Notariusz Edyta Malinowska sporządza umowy rezerwacyjne w formie aktu notarialnego, w przypadku, gdy strony sobie tego życzą.

Umowy deweloperskie dotyczą nieruchomości nabywanej na rynku pierwotnym. Umowa deweloperska jest umową zawieraną pomiędzy nabywcą, a deweloperem.

Deweloper zobowiązuje się do:

  • wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę
  • wybudowania na nieruchomości gruntowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego i przeniesienia na nabywcę prawa własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Można ją zawrzeć zanim zostanie wydane pozwolenie na użytkowanie budynku, co ma zagwarantować przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu lub domu, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Rejestr Spadkowy jest rejestrem publicznym. W rejestrze tym gromadzone są informacje o dokumentach potwierdzających prawa do spadku:

  1. aktach poświadczenia dziedziczenia sporządzanych przez notariuszy,
  2. postanowieniach o stwierdzeniu nabycia spadku, wydawanych przez sądy,
  3. europejskich poświadczeniach spadkowych sporządzanych przez sądy i notariuszy.

Rejestr Spadkowy nie zawiera dokumentów a jedynie informacje o tym, gdzie można odnaleźć dokumenty potwierdzające prawo do spadku i potwierdzające, że po danej osobie zmarłej zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe.

zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga formy aktu notarialnego, można ją sporządzić w formie pisemnej, nawet gdy dotyczy nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego gruntu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje obu stronom czynności prawnej bezpieczeństwo w dochodzeniu swoich praw przed sądem.

Skutki prawne umowy przedwstępnej w zależności od formy zawarcia umowy są następujące:

  1. umowy przedwstępna zawarta w formie pisemnej – wystąpi jedynie skutek żądania naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie),
  2. umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego, ale bez ujawnienia roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w księdze wieczystej, wystąpi skutek żądania naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie) oraz uprawnienie dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży przed sądem od osoby, z którą została zawarta,
  3. umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego, z wpisem roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w księdze wieczystej, wystąpi skutek żądania naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (odszkodowanie) oraz uprawnienie dochodzenia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży od osoby, z którą została zawarta, a także która nabyła nieruchomość pomimo wcześniejszego podpisania z nami u notariusza umowy przedwstępnej.
  • spisuje protokoły z zebrania wspólnoty mieszkaniowej, w tym zawierające w swej treści pełnomocnictwo dla zarządu celem dokonania czynności wymienionych w ustawie o własności lokali, przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną,
  • sporządza umowy zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej,
  • sporządza inne umowy dotyczące nieruchomości wspólnej.
  • umowy majątkowe małżeńskie,
  • umowy o podział majątku wspólnego,
  • umowy o alimentację, w tym pomiędzy rodzicem, a małoletnim dzieckiem,
  • protokoły dziedziczenia,
  • akty poświadczenia dziedziczenia,
  • podejmuje czynności z zakresu europejskiego poświadczenia spadkowego,
  • spisuje protokoły przyjęcia oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku,  

Najem okazjonalny daje właścicielom lokali mieszkalnych ochronę przed najemcami, którzy pomimo ustania stosunku najmu odmawiają dobrowolnego opuszczenia lokalu i uporczywie zajmują lokal bez tytułu prawnego. Wynajmujący nie musi już przeprowadzać postępowania sądowego o eksmisję i oczekiwać na zaproponowanie najemcy przez gminę lokalu socjalnego. Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W formie aktu notarialnego notariusz sporządza oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu, w przypadku ustania najmu. Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się również oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on inny lokal celem zamieszkania w przypadku egzekucji oraz oświadczenie – zgodę właściciela wskazanego przez najemcę lokalu, w którym najemca zamieszka w przypadku egzekucji. Oświadczenie właściciela nieruchomości powinno być sporządzone z podpisem notarialnie poświadczonym. Umowa najmu okazjonalnego podlega zgłoszeniu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Najem instytucjonalny posiada cechy prawne podobne do najmu okazjonalnego, dotyczy przedsiębiorców – osób fizycznych, prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, które zajmują się wynajmem lokali, które prowadzą w takim zakresie działalność gospodarczą. Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Czas trwania umowy może być dłuższy niż 10 lat. Długość stosunku najmu będzie zależeć od tego, czy będzie to umowa najmu z opcją dojścia do własności, czy bez takiej opcji. W przypadku tej umowy notariusz sporządza w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela o opróżnienie lokalu po ustaniu stosunku najmu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Zadzwoń
Napisz
Dojazd